Basicamente, existem três opções para se investir em imóveis: comprando para revender depois da valorização; comprando e pondo para alugar; ou aplicando em fundos imobiliários. Esta última pode ser uma opção mais prática, segura e, portanto, mais atraente para quem deseja investir no mercado imobiliário sem as complicações de adquirir e gerenciar imóveis diretamente. Afinal, além de levar anos para se valorizar, um imóvel pode embutir uma série de problemas com os inquilinos caso posto para locação.
Conhecidos como FIIs, os Fundos de Investimento Imobiliários vêm ganhando popularidade no mercado brasileiro nos últimos anos, consolidando-se como modalidade que agrega uma série de vantagens para o investidor. Quando associados a uma gestão profissional, à distribuição regular de rendimentos e à possibilidade de diversificação, os FIIs oferecem uma forma eficiente e acessível de participar do mercado imobiliário com menos capital e menos risco.
O que são Fundos de Investimentos Imobiliários
Em poucas palavras, os Fundos Imobiliários são fundos de investimento que aplicam recursos em ativos do mercado imobiliário. Esses ativos podem incluir imóveis físicos, como edifícios comerciais, shopping centers, hospitais, hotéis, entre outros, assim como títulos imobiliários, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
Os Fundos Imobiliários basicamente funcionam como quaisquer outros fundos do mercado: reúnem pessoas interessadas em investir e têm gestores responsáveis por definir, controlar e gerenciar em quais produtos o dinheiro será aplicado.
São uma forma de aplicação financeira coletiva em que os valores investidos são administrados por uma gestora responsável e aplicados em produtos do mercado imobiliário, na forma de locação ou de compra e venda.
Os FIIs são constituídos sob a forma de condomínio fechado, o que significa que não é possível resgatar as cotas antes do prazo de encerramento do fundo. As cotas são negociadas na Bolsa de Valores, de modo similar às ações, o que permite ao investidor comprar ou vender suas cotas a qualquer momento.
Ao aplicar em um fundo, o investidor dá à gestora o poder de reinvestir seu dinheiro, repassando os lucros a todas as pessoas que investirem algum valor nele. No caso de um fundo imobiliário seus ativos são empreendimentos ou aplicações financeiras ligadas ao mercado imobiliário. Há duas principais categorias de FIIs: fundos de tijolo e fundos de papel.
Como funcionam os fundos imobiliários
Os fundos imobiliários contam com um gestor especializado, que com sua equipe acompanha diariamente o mercado e faz a administração do patrimônio do fundo e dos ativos que o integram. O gestor é quem faz as alocações e mudanças na composição da carteira do fundo.
Os resultados do fundo, sejam rentabilidade ou perda, são repassados de forma equânime para os cotistas. Todos os cotistas pagam um mesmo valor por uma cota de fundo e recebem por ela a mesma rentabilidade; quanto mais cotas compradas, portanto, maior o lucro do investidor – ou o improvável prejuízo, caso não haja rendimento.
Quem investe em um fundo imobiliário torna-se proprietário de imóvel?
A resposta é não. Segundo a CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que regulamenta a operação e administração dos FIIs, “ao investir em um FII, o investidor se torna cotista do fundo na proporção de seu investimento.”
Também segundo a CVM, o investidor ou cotista “não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo”, e por isso também não respondem legalmente pelo imóvel. Os fundos imobiliários são listados na Bolsa de Valores, que dá eles o mesmo tratamento dado aos investimentos em ações por meio de corretoras.
Vantagens de investir em fundos imobiliários
Da geração de renda passiva regular e isenta de impostos à diversificação e acessibilidade, os FIIs oferecem uma série de vantagens que os tornam atraentes para diferentes perfis de investidores, contribuindo para a construção de um portfólio robusto e diversificado.
Confira a seguir as principais vantagens normalmente associadas aos FIIs:
– Diversificação: com um valor relativamente baixo, é possível adquirir cotas de diversos fundos, diversificando o portfólio e reduzindo o risco associado a investimentos imobiliários diretos.
– Liquidez: diferentemente de investir diretamente em imóveis, os FIIs oferecem liquidez, pois suas cotas são negociadas em bolsa, permitindo que o investidor compre e venda quando desejar.
– Renda passiva: os FIIs são uma excelente opção para quem busca renda passiva, já que a maioria deles distribui rendimentos regularmente, geralmente mês a mês.
– Acessibilidade: investir em FIIs não exige um grande capital inicial, tornando o investimento imobiliário acessível a uma ampla gama de investidores.
– Gestão profissional: os FIIs são geridos por profissionais especializados e experientes, com o conhecimento necessário para tomar decisões de investimento informadas e estratégicas visando maximizar o retorno dos investidores.
Transparência e regulação: os FIIs são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e suas cotas são negociadas na Bolsa de Valores, o que garante um nível elevado de transparência.
Tipos de Fundos Imobiliários
Há dois tipos principais de fundos imobiliários: os de tijolo e os de papel. Além desses, também podem ser considerados fundos imobiliários os FoFs (fundos de fundos) e os híbridos. Confira as diferenças entre eles:
Fundos de tijolo
Os fundos de tijolo são os que investem em empreendimentos imobiliários prontos ou que ainda estão em construção. Prédios comerciais, shopping centers e hospitais estão entre eles. Esses fundos investem na construção ou na aquisição dos empreendimentos.
Fundos de papel
Os fundos de papel, por sua vez,investem em títulos financeiros vinculados ao mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e cotas de outros fundos imobiliários.
O rendimento desses fundos está ligado ao resultado que esses papéis ou títulos podem apresentar.
Fundos de fundos (FoFs)
Os FoFs são fundos que investem em outros fundos. Ou seja: investimentos em cotas de outros fundos imobiliários. Eles reúnem recursos de um conjunto de investidores que têm como objetivo obter lucro com a compra e venda de outros fundos.
Fundos híbridos
No caso dos fundos híbridos, o gestor pode mesclar diferentes tipos de investimentos. Ou seja, em uma mesma carteira ele investe em papéis imobiliários (como LCIs, CRIs, entre outros), em cotas de outros fundos e diretamente em imóveis.
Quanto rendem os fundos imobiliários
É possível avaliar quanto rende um fundo imobiliário pela valorização das cotas ou pela distribuição de rendimentos.
O preço unitário da cota de um fundo pode se valorizar com o tempo, seja influenciado pelo mercado ou por aumento do valor patrimonial do fundo. Mas, por ser um investimento de renda variável, existe também o risco de desvalorização das cotas.
Distribuição dos lucros
A maioria dos fundos imobiliários tem uma renda mensal que normalmente vem do aluguel de imóveis. Os FIIs distribuem esse lucro líquido para os cotistas, de modo proporcional à quantidade de cotas de cada um. A regulamentação dos FIIs estabelece que os lucros devem ser distribuídos no mínimo a cada seis meses, mas a maioria dos fundos faz essa distribuição mensalmente.
Isenção do I.R.
Para o investidor pessoa física, os rendimentos de fundos imobiliários podem ser isentos de Imposto de Renda quando:
• O cotista tiver menos de 10% das cotas do fundo;
• O fundo tiver no mínimo 50 cotistas;
• As cotas do fundo forem negociadas exclusivamente na Bolsa de Valores.
Vantagens de um fundo imobiliário
• Algumas vantagens dos fundos imobiliários podem ajudar a decidir se eles valem a pena, mas não esqueça de conferir se eles estão de acordo com seu perfil de investidor, com seus objetivos e seu planejamento financeiro pessoal. Confira:
• Rendem mais do que a poupança;
• Ao investir em FIIs, você não precisa se preocupar com a administração dos imóveis, como cobrança, contratos, impostos etc;
• Você pode associar-se a empreendimentos em que os locatários são grandes empresas, situação que transmite mais segurança ao investimento;
• Os pagamentos das cotas em que você investiu são mensais na maioria dos casos;
• São isentos de imposto de renda para pessoas físicas, com algumas condições: por exemplo, você ter menos de 10% das cotas do fundo escolhido, que por sua vez deve ter no mínimo 50 cotistas;
• Você pode comprar cotas/ações de diferentes fundos. Não precisa concentrar todo seu investimento em um só – facilitando a diversificação;
• O lucro pode ser reinvestido na compra de outras cotas de fundos imobiliários.
Riscos associados aos FIIs
Assim como com qualquer outro investimento, é prudente avaliar os riscos ligados aos FIIs antes de optar por investir em um deles. Entre os principais estão o risco de mercado, o risco ligado à possibilidade de vacância e o associado ao fato de suas cotas serem negociadas na Bolsa de Valores e, assim, ficarem sujeitas a eventual volatilidade. Como resultado, você pode ter prejuízo se precisar vendê-las. Confira em que consistem esses riscos:
– Risco de vacância
O risco de vacância é particularmente relevante para os FIIs que investem em imóveis físicos, como edifícios comerciais, shopping centers e galpões logísticos. Este risco está associado à possibilidade de os imóveis ficarem desocupados, resultando em perda de receita de aluguel.
Quando um imóvel fica vazio, o fundo deixa de receber o aluguel correspondente, o que pode impactar negativamente a distribuição de rendimentos aos cotistas. Além de não gerar receita, imóveis desocupados ainda podem gerar custos de manutenção e impostos, o que pode diminuir ainda mais o retorno do fundo.
– Risco de mercado
É um dos mais significativos associados aos FIIs. Ele se refere à possibilidade de o valor das cotas dos FIIs flutuar devido a mudanças nas condições econômicas e no mercado financeiro. Fatores como aumento das taxas de juros, inflação elevada ou recessão econômica podem impactar negativamente o preço das cotas, reduzindo o valor do investimento.
– Risco de liquidez
A liquidez refere-se à facilidade com que um ativo pode ser convertido em dinheiro. No caso dos FIIs, o risco de liquidez se refere à dificuldade que o investidor pode enfrentar ao tentar vender suas cotas no mercado secundário.
Embora as cotas de FIIs sejam negociadas na Bolsa de Valores, nem todos os fundos possuem alta liquidez. Em momentos de crise ou baixa demanda, pode ser difícil encontrar compradores para as cotas, o que pode forçar o investidor a vender a um preço abaixo do desejado.
O desempenho do fundo depende da competência do gestor. Uma gestão ineficiente pode resultar em retornos abaixo do esperado.
– Risco de gestão
O desempenho dos FIIs está diretamente ligado à competência e experiência do gestor do fundo. O risco de gestão está associado à possibilidade de o gestor não conseguir maximizar os retornos do fundo devido a decisões de investimento inadequadas ou falta de experiência.
Gestores inexperientes ou que tomam decisões de investimento imprudentes podem adquirir imóveis com baixa qualidade ou em localizações desfavoráveis, o que pode impactar negativamente o retorno do fundo.
